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产权受限 公寓值得投资吗?

2020-06-23 09:06:57 来源: 网易房产滁州 举报
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独立性的空间格局,现代化的北欧风,每一位都市文青心里几乎都会有一个LOFT梦。可是,“产权只有40年”这一点就让很多人望而却步,那到底LOFT公寓值不值得买呢?

LOFT起源,是由旧工厂或旧仓库改造而成,少有内墙隔断的高挑开敞空间。LOFT户型通常是小户型,高举架,面积在30-50平米,层高在3.6-5.2米左右(世面上如今多数为4.8米挑高)。 虽然销售时按一层的建筑面积计算,但实际使用面积却可达到销售面积的近2倍,高层高空间变化丰富。


(图片源自网络)

放眼滁州,面对大滁城的房价飙升,住宅、公寓究竟如何选择?小编今天来和大家一起探讨探讨。

首先对于大众来说,最先要考虑是自住需求

loft公寓作为刚毕业的单身男女来说,是可以一定程度上满足他们的自住需求。单身贵族,自由自在,享受生活”也是很多公寓开发商的定向宣传标语。不仅如此,在年轻人婚后,还可以作为婚前财产,享受可观的租金回报反哺;如果资金充裕的情况下,购入一套复式调高,买一层,就能满足一家三口的居住需求,更是锦上添花

再者我们从消费者的投资需求方面看,公寓具有低总价、低首付,长期持有投资回报率高的特点

小编来给大家简单地算笔账,一套40平米的挑高公寓总价30万元左右,公寓项目首付5成,大约15万,作为房产投资压力真心不大。40平米的挑高公寓平均月租约1500元-2000元,出租回报率高,以租养贷不成问题。理论终究是理论,现实中,当大家购买该产品时,还是得结合本地市场以及自身因素综合考虑。

来来来,小编带大家简单了解下滁州loft公寓的市场。

目前在售的有高铁板块的康佳科创云谷、星荟城、中垦流通?国际领寓、城南的苏滁生活广场等项目。


这些项目目前市场的去化量一般,毕竟该产品偏投资为主,并非刚需产品,再看看这些项目的周边配套,想以租养贷这一愿望恐怕近期还较难实现的。

任何投资品都有两面性,优势与缺点并存。看一个项目到底值不值得投资,还得看其收益如何。

一般来说,公寓投资的回报主要来源于租金。比如一套loft公寓买的时候是50万,每月租金为2500元,那根据网上的租金回报率计算公式可以粗略地知道它的租金回报率

租金回报率=(月租金*12)/购买房屋总价=(2500*12)/50万=6%。


其次,商办公寓转售税费高,高达20%以上按一套公寓总价50万元计算,5年后保守估计55万元转售,升值5万元

但,我们不能忽略一点的是税费

1、增值税及其附加税:转让价与购入价的差额征收增值税。应缴纳增值税:(税收核定价-购置价)÷(1+5%)×5.65%。

2、印花税:税收核定价×万分之五

3、土地增值税:差额的30%-60%(本次以30%计算)

4、个人所得税:(税收核定价-合理费用)*20%

所以,这套房子总计税费:(60-50万)÷(1+5%)×5.65%+55×0.05%+(55-50万)×30%+(55-50万)×20%≈3.07万元

买入(万元)

卖出(万元)

差额(万元)

交税(万元)

净赚(万元)

50

55

5

3.07

1.93

图表显示,5年只赚了1.93,税费就需要3.07万元,更不要算这期间的通货膨胀、货币贬值

loft户型最大受众群体,是大中型城市的都市工作者,并且是一些追求独处感,“小家感”生活方式的人特别青睐的。它的开放性和透明性,这种特性对于年轻购房者来说,是非常具有吸引力的。

但是,理性来看,一套房子并不是一捆韭菜,可以随便买卖。

首先要考虑的是物业费用成本。如果所购买的住房属于商业性质的,水电费都要按照商业立项的水电标准来收取。在购买LOFT之前要问清楚一些费用问题,如物业费、供暖费是按照单层面积收取还是按照双层总面积收取的。目前滁州在售公寓,大多是属于40年产权的商业用房,水电费都是商用定价,比住宅成本高1倍左右成本很高。

第二,loft一般都是高层建筑,楼栋户数多,如果住在层,上下班高峰期间乘坐电梯会十分不便。

loft公寓为更方便上班族出行便利,多建在地铁、公交枢纽、高铁、轻轨地带。比如滁州高铁站的附近就有商务办公公寓及LOFT。但是,交通便利地方也是诸多商家聚集区。交通噪音较大,房屋隔音效果较一般。

其次,公寓不带学区,无法落户。家中有读书孩子的人来说,是需要慎重考虑的。

最后一点,在装修成本方面,同面积的房屋相比,LOFT户型比普通户型的装修花费要贵一些,原因在于二层搭建和设计,多出的费用主要用于槽钢、楼梯、吊顶和砌墙。但也有相当一部分的LOFT产品是精装交付,可以避免这些问题,但是需要在购买之前确认装修标准。

终上所述,购房者在购买时需要明确loft的优缺点,理性考虑,谨慎购买。滁州目前房价处于上涨阶段、综上所述、小编觉得投资公寓不如投资住宅、相对稳定。

小编总结:在滁州很多年轻人都是在南京或者临近城市上班,对于交通的要求较为高。其实放眼滁州城南高铁站附近也不乏很多资质好,价格合理的住宅楼盘。人一辈子都是为了一套房,大家需要擦亮眼睛,理性思量。

张宏美 本文来源:网易房产滁州 责任编辑:张宏美_cz05
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